In dit financieel kader van het verbindingsplan word gekeken naar een aantal onderdelen. Een inhoudelijke invulling en grondexploitatie is te vinden in de verschillende detailuitwerkingen van de tonnenkade, in de duinen en het verkeersknooppunt. Naar aanleiding van deze grondexploitaties zijn een aantal conclusies getrokken, deze conclusies worden ondersteund en verklaard in de detailuitwerkingen. Van deze detailuitwerkingen zijn twee individuele grondexploitaties ontwikkelend waar in detail kan worden teruggevonden hoe de kosten zijn opgebouwd en waar de opbrengsten vandaan komen.

• Het plan is financieel haalbaar mits de risico's beperkt blijven.
• De dijkfunctie verleggen naar de tonnenkade is financieel mogelijk zonder grote bovenplanse opbrengsten of gemeentelijke bijdrage.
• Het duinlandschap heeft een relatief laag percentage uitgeefbaar gebied waardoor dit onderdeel van het verbindingsplan financieel risicovol is.
• Om de financiële haalbaarheid van het wonen in de duinen te vergroten kan mits de markt daarnaar vraagt worden nagedacht over mogelijk hoogbouw in de duinen.

Kosten

Aan de kostenkant zijn een aantal grote lasten te vinden. De lasten zijn onderverdeeld in de verwerving van het gebied, het slopen, saneren en diverse grondwerken. De aanleg van bouwwegen en nutsvoorzieningen. Het aanleggen van openbare ruimte, verharding, speelvoorzieningen en openbaar meubilair. Daarnaast moet het project ook een bijdrage aan bovenplanse kosten afstaan en zal de gemeente projectontwikkelingskosten maken.

Gezien de omvang van het project worden de bovenstaande kosten voor de deeluitwerkingen in de detailuitwerkingen meegenomen. Uit de resultaten van deze deeluitwerkingen is het daardoor realistisch aan te nemen dat het plan over zijn geheel geen positieve omzet zal draaien. De kosten voor de multifunctionele dijk, het duinlandschap en de renovatie van het Zuiderstrand theater zullen meer geld kosten dan ze opleveren. De gemeente zal daarom rekening moeten houden met een fikse gemeentelijke bijdrage voor de realisatie van dit plan.

Opbrengsten

Om de kosten voor een groot deel te dekken zijn er opbrengsten in het gebied. De opbrengst bestaat uit twee grote posten en enkele kleine posten die niet op voorhand bepaald kunnen worden. De belangrijkste twee opbrengsten zijn de uitgifte van het uitgeefbaar gebied en de bovenplanse opbrengsten voor de multifunctionele dijk. Voor het plangebied zijn een aantal uitgangspunten van belang:

• Bij de multifunctionele dijk en het duingebied is het noodzakelijk dat de bebouwing aansluit op het ontwerp. Het is daarom verstandig om te kiezen voor erfpacht.
• Aangezien nog weinig bekent is over de fasering van het gebied en deze flexibel wordt ingevlogen kan de opbrengst sterk afwijken van de grondexploitaties. Daarom wordt er uitgegaan van de meest negatieve situatie waarbij een positieve post onvoorzien de kans op een hogere opbrengst kan realistisch maakt.
• Door de multifunctionele dijk is het mogelijk om van een aantal partijen verschillende bovenplanse opbrengsten aan te vragen. Het waterschap, Rijkswaterstaat en ook de provincie zal een bijdrage moeten leveren om de multifunctionele dijk te kunnen realiseren.
• Voor de multifunctionele dijk is het noodzakelijk om een kosten en baten analyse uit te voeren. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de beschermende functie en het afzetgebied daarvan.

Maatschappelijke kosten en baten analyse

Voor het financieel kader is de maatschappelijke kosten en baten analyse van groot belang voor de betaalbaarheid van de gebiedsontwikkeling. Zelfs met de bovenplanse bijdrage van alle eerder genoemde partijen zal ook de gemeente een bijdrage moeten leveren aan de multifunctionele dijk. Met de multifunctionele dijk wordt de tweede kade bedoeld en wordt het plan financieel haalbaar.

Voor het project is een opzet van de maatschappelijke kosten en baten analyse gemaakt met het advies verder onderzoek te doen naar de kosten en baten omtrent de multifunctionele dijk. 

Risico analyse

Iedere gebiedsontwikkeling neemt risico’s met zich mee. Van het vinden van archeologische sporen tot de leegstand van net gebouwde bedrijfspanden. Een risicoanalyse helpt met het inzichtelijk maken van de risico’s en vormt de basis voor het omgaan met deze risico’s.

Voor het verbindingsplan worden in de onderstaande afbeelding de belangrijkste risico’s genoemd. De locatie van de risico’s door middel van de symbolen bepaald de kans dat iets voorkomt met op de x-as het financiële gevolg van het risico.

De belangrijkste risico’s voor het gebied zijn de risico’s met een groot gevolg en een grote kans. In de bovenstaande afbeelding blijkt dat er weinig grote risico’s voor het gebied zijn. De grootste is de bodemsanering. Daarnaast zijn er wel enkele risico’s die een grote trefkans hebben. Deze risico’s worden in deze paragraaf verder toegelicht.

Archeologie

Een risico dat bij iedere gebiedsontwikkeling kan optreden is een archeologische ontdekking. Om te bepalen wat de kans daarop is heeft de Provincie Zuid Holland een Cultuur Historische atlas ontwikkeld. Volgens deze atlas is de kans op archeologische ontdekkingen redelijk tot hoog. Als dit risico zich voorhoud moet de vondst geborgen worden. Dit kost tijd en daarmee geld, echter kost dit naar verhouding relatief weinig extra waardoor de kans groot is en het gevolg klein. (Provincie Zuid-Holland, 2019)

Bezwaar en beroep

Net als archeologie is de kans op bezwaar en beroep bij iedere gebiedsontwikkeling mogelijk. Ook hier is de kans relatief groot. Door het ontwikkelen van een multifunctionele dijk is de kans dat bezwaar en beroep tot problemen zal leiden relatief klein. OP het moment dat partijen niet mee willen werken is er de mogelijkheid om te onteigenen. Dit heeft als gevolg een relatief hoge verwerving met extra procesgeld. Samen zal dat wel iets kosten maar niet significant in verhouding met de andere risico’s.

 

Planschade

Eén ander juridisch risico is de kans op planschade, hierbij vragen bewoners of bedrijven van omliggende gebieden om een vergoeding voor de waardevermindering van hun vastgoed. Echter doordat bijna alle betrokken partijen uitgekocht moeten worden is de kans op planschade relatief klein. Deze kans is samen met de kosten relatief klein en is daarom minder relevant.

Bodemsanering

Ook is het mogelijk dat de bodem voor de nieuwe bestemmingen gesaneerd moet worden. In het geval van saneren zijn er twee manieren om dit op te lossen. Het gebied kan afgegraven worden en met schone grond worden vernieuwd. De andere optie is het beperken, een ondergrondse oplossing om verspreiding te voorkomen met een functie erop waar geen problemen met de grond ontstaan kan dan ook een optie zijn. Bij bodemsanering in een haven is relatief groot. Het gevolg is daarom ook als post onvoorzien meegenomen in de grondexploitaties.

Politieke risico’s

Naast de juridische risico’s is ook de politiek een onvoorspelbare factor. Doordat de omvang van het project relatief groot is en in stukken gefaseerd zal worden zullen meerdere politieke cyclussen worden doorlopen. Door aanpassingen in het plan kunnen de politieke risico’s relatief makkelijk gedekt worden. Dit kost geld maar relatief weinig, daarnaast is de trefkans daarop ook relatief laag.

Leegstand bedrijven

Doordat de economie een conjunctuur is veranderd deze voortdurend. Het gevolg hiervan is in sommige omstandigheden bouwen voor leegstand. Dit risico bestaat maar kan gedekt worden met degelijk onderzoek en een goed proces. Bij voorverkoop is het mogelijk om dit risico te dekken.

Onteigening

Al eerder genoemd is er een risico dat partijen niet willen meewerken. Doordat de ontwikkeling voornamelijk bestaat uit de realisatie van een nieuwe dijk is de kans groot dat de partijen die niet meewerken onteigend kunnen worden. Het algemeen belang voor de waterveiligheid is groter dan het privébelang van eigendom. Het risico hierop is relatief klein en het gevolg is een hogere verwerving.

Sfeer

Bij de nieuwe ontwikkeling is de sfeer bepalend voor het succes van het plan. Voor de verkoopbaarheid van het plan is de levendigheid en drukte in combinatie met de rust belangrijk voor het verbinden. Kortom het plan slaagt als de sfeer die vooraf bedacht is ook tot uiting komt. Wanneer dat niet zo is zal het plan daar wellicht economische schade door vinden. Deze zullen echter meevallen voor de gemeente.

Waterkering

Bij het verbouwen of aanpassen van de kade kunnen allerlei problemen ontstaan. De overstroming van het achterland is daarvan veruit de ergste. Het is daarom belangrijk dat deze wordt meegenomen en afgewogen maar de kans erop is erg klein. De gevolgen zijn echter gigantisch.

Bouwrisico

Door de complexiteit van het project is de kans op problemen in de bouw relatief groot. Denk bij dit soort problemen aan materialen en de capaciteit van geschoold personeel. Deze risico’s liggen niet bij de gemeente maar zijn van groot belang voor de slagingskans van de ontwikkeling. Het risico wordt daarom meegenomen in risicoanalyse.

Jachthaven

De Jachthaven is een belangrijke stakeholder in het gebied. Op het moment dat de flexibele verbinding niet wordt geaccepteerd door de jachthaven kan dit leiden tot het heroverwegen en ontwerpen van nieuwe plannen. Dit leidt tot financiële schade voor de ontwikkelaar maar blijft wel beperkt.

Natura 2000

Naast het plangebied ligt een natura 2000 gebied. Dit betekend dat er op europees niveua gekeken wordt naar de gevolgen voor de natuur in en aan het gebied. Het is belangrijk dat dit in goede banen wordt geleidt en in het proces meegenomen wordt. Als Europa zegt dat er geen ontwikkeling komt dan zal er een nieuw plan moeten komen. Net als bij de jachthaven is een nieuw ontwerp noodzakelijk met als gevolg extra kosten.

Technologie

De multifunctionele dijk speelt in op nieuwe technieken die zich moeten bewijzen. De kans dat deze niet voldoen aan wet- / regelgeving of nog erger de ontwikkeling onmogelijk maken is relatief klein. De gevolgen ervan zullen echter leiden tot grote gevolgen van het plan. Zeker bij falen van constructies zal het achterland in gevaar komen en daarmee zijn de gevolgen gigantisch.

Nu de risico’s bekend zijn kan worden geconcludeerd dat er voor de gebiedsontwikkeling relatief weinig risico’s zijn die de omvang hebben om grote financiële gevolgen te hebben. De bodemsanering wordt door een post onvoorzien gedekt in de grondexploitaties. Daarmee kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling niet risicoloos is maar dat de kans op overschrijding van het financieel resultaat relatief klein is.

Financieel resultaat

Naar aanleiding van de deeluitwerkingen kan een inschatting van het resultaat worden gemaakt. Voor de gemeente is het belangrijk om een afweging te maken tussen het financieel resultaat, risico's en de daarbij horende maatschappelijke kosten en baten analyse.

Naar aanleiding van de onderstaande resultaten van de grondexploitaties voor de twee deelgebieden kan geconcludeerd worden dat er een mogelijkheid is om zonder gemeentelijke bijdrage een positief saldo op het totaal te realiseren. Het is echter niet mogelijk om alle risico's te kunnen dekken.

De totale oppervlakten die voor zowel de Tonnenkade als In de duinen zijn identiek aan elkaar. Echter zijn er drie keer zoveel ruimtes die lijken om te Tonnenkade dan die op In de duinen. Dit houdt in dat het totale financiële resultaat over het gehele plan (692.222 x 3) + 263.002 = € 2.339.668