In de duinen is een van de deeluitwerkingen van het verbindingsplan. Voor deze deeluitwerking is een financieel kader geschetst waarin een nominale berekening van de kosten en opbrengsten wordt weergegeven. Naast de kosten en opbrengsten wordt er gekeken naar het programma en wordt verantwoord waarom de fasering in het financieel kader is weggelaten.

Programma

Nog voor er gekeken kan worden naar de kosten en opbrengsten moet het programma worden bepaald. Het programma bestaat uit woningbouw en overige functies. In de duinen wordt echter alleen gewoond. Door de overgang van het drukte op de tonnenkade naar de rust van het duingebied zal ook de intensiteit en daarmee het uitgeefbaar gebied afnemen. Om de afname van het uitgeefbaar gebied te realiseren veranderd de verhouding in woningbouwprogramma. 20 % van het aantal m2 bvo zal worden verkocht voor een de goedkope sector (starters en senioren) vervolgens wordt de overige 80 % verdeeld tussen midden en duur segment.

Financieel resultaat

Het financieel resultaat is samen te vatten in de kosten, opbrengsten en het eindresultaat op prijspeil. De verwerving en het bouwrijp maken zijn de grootste kostenposten, de verwerving van het gebied is grotendeels al voltooit, echter zijn een aantal kavels recent bebouwd en verkocht waardoor de kosten voor deze verwerving relatief hoog zijn. De oppervlakte van het totale gebied is vergelijkbaar met dat van de Tonnenkade terwijl de totale kosten en opbrengsten veel lager liggen. Dit komt door de ruimere opzet met minder te ontwikkelen gebied. Ook is in dit geval de dijkfunctie voor een groot deel gedekt door de aanleg van kunstmatige duinen. Dit is goedkoper dan de multifunctionele dijk.

Kosten

Nu het programma duidelijk is kan worden bepaald welke kosten een gemeente moet maken voor de realisatie van het programma. De kosten worden onderverdeeld in verwerving, sloop, milieu & bodem, bouwrijp, woonrijp en planontwikkelingskosten. Enkele van de kosten die worden gemaakt worden in deze paragraaf toegelicht.

Verwerving

Opvallend zijn twee verwervingsposten die een grote last het project met zich meebrengen. De eerste kavel (GVH27 – AK – 10910) heeft een relatief nieuwe bedrijfshal in het gebied. Daardoor is het uitkopen van de opstal relatief duur met een verwervingsprijs van 1.200 euro per m2. De tweede grote partij die uitgekocht moet worden zijn de woningbouwlocaties die eerder door de gemeente zijn uitgegeven. Er is nog geen woningbouw gestart waardoor de verwervingsprijs gelijk zal zijn aan de verkoopprijs van de grond. Dit is 1.213 euro.

Sloopkosten

Naast de bebouwing die in het gebied aanwezig is zal ook de verharding van de parkeerruimtes op het oude Norfolkterein verwijderd moeten worden. De kosten hiervoor zijn ongeveer 20 euro per m2. Dit geldt voor vrijwel het gehele gebied min de bebouwing. Dit zorgt ervoor dat de sloopkosten in openbaar gebied hoger zijn dan die van de bebouwde stukken.

Milieu, Bodem- en Nutsvoorzieningen

Met betrekking tot sanering wordt verwacht dat in dit deel van de haven geen saneringskosten gemaakt worden. Dit komt door de verharding van vrijwel het gehele gebied. Daarnaast zorgen de huidige functies niet voor en vervuiling van de bodem. Daarentegen is de verwachting dat nutsvoorzieningen ook ontbreken onder deze verharding. Dit houdt in dat onder de nieuwe aan te leggen wegen ook nutsvoorzieningen worden aangelegd. Deze worden door de gemeente bekostigd tot aan de kavelgrens. Daarna zullen projectontwikkelaars voor de aansluiting met de woningen betalen.

Bouwrijp maken

Naast verwerving is het bouwrijp maken een dure aangelegenheid. Doordat het gebied een dijkfunctie zal krijgen is het ophogen en egaliseren een grote kostenpost. Wellicht kan een deel van deze kosten verhaald worden bij het waterschap maar daar wordt in dit geval niet vanuit gegaan. Dit in verband met de bovenplanse bijdrage die zij aan de tonnenkade uitgeven. Voor het ophogen van het gebied wordt gerekend op 3 meter bovenop de huidige kade. Daarnaast wordt er op deze 3 meter nog eens een gemiddelde van 3 meter meegenomen om het gebied te transformeren naar een duinlandschap. Om deze grondverplaatsing en de bouw van de woningen te realiseren worden er onder de nieuw aan te leggen wegen eerst bouwwegen aangelegd. Vanuit het water kan tegelijkertijd worden gekeken naar een versterking van de kade om ook deze op te waarderen naar een dijkfunctie.

Woonrijp maken

Met betrekking tot het woonrijp maken zijn de kosten relatief laag. Dit is toe te rekenen aan het feit dat de openbare ruimte geen bomen kan bevatten. Daarnaast is er relatief weinig verharding in het gebied. Ook de hoeveelheid straatmeubilair in het gebied is relatief laag, dit omdat in het gebied de rust centraal moet staan. De verharding zal ingericht worden als fietsstraat met als gevolg hogere kosten dan bij een doorsnee weg. De wandelpaden worden als grindpaden aangelegd met ook hier relatief lage kosten.

Planontwikkelingskosten

Tot slot wordt over het gehele plan nog eens 30 % van alle kosten meegenomen om alle gemeentelijke planontwikkelingskosten te dekken. Hieronder vallen alle personeelskosten die noodzakelijk zijn voor de realisatie. In de onderstaande afbeelding worden de kosten per post berekend weergegeven.

Opbrengsten

Naast de kosten zijn er ook opbrengsten. Deze opbrengsten komen voort uit het woningbouwprogramma en de bovenplanse opbrengsten voor het aanleggen van de nieuwe kustwering. Er zullen geen andere posten zijn die voor dit gebied geld zullen opleveren. Dit houdt in dat de opbrengstpotentie lager zal zijn dan in de Tonnenkade.

Woningbouw

Met betrekking tot de woningbouw wordt door de lage opbrengstpotentie een andere verhouding dan die van de Tonnenkade gehanteerd. 20 % van de m2 bvo zullen worden gebruikt voor starters en senioren. De starters kunnen tegelijkertijd een bedrijf starten in het noordelijk gelegen havengebied waar ruimte wordt gerealiseerd voor innovatieve bedrijven. Daarnaast worden 40 % dure en 40 % midden segment woningen gerealiseerd voor zowel gezinnen als mensen die ruim in de duinen willen wonen. Gemiddeld worden er vier bouwlagen per blok genomen om de rust te bewaren in het gebied. Dit zorgt voor een totale opbrengst van 8.6 miljoen euro.

Bovenplanse bijdrage

Om tot de bovenplanse bijdrage te komen is berekend wat de kosten zijn die het waterschap zou moeten maken om de bestaande kustlijn te versterken en toekomstbestendig te maken. Deze bijdrage zal voor het deelgebied ongeveer 1.000.000 euro zijn.

Fasering

Het verbindingsplan is gebaseerd op de visie Beschermd en Verbonden voor Scheveningen haven die een tijdsindicatie van nu tot 2040 heeft. Het is daarom niet vooraf bepaald wanneer de start van de bouw zal zijn. Dit biedt ruimte voor flexibiliteit maar zal enkele gevolgen voor de eindwaarde hebben. Er kan geen zinvolle uitspraak worden gedaan over de rente, inflatie en kostenstijgingen waardoor de fasering in dit stadium nog geen toegevoegde waarde heeft. De verwachting zal echter zijn dat de nominale waarde door een toekomstige fasering negatiever zal worden in de eindwaarde. Dit omdat de inflatie sterker is dan de rente, daarnaast is de economie een conjunctuur, als de fasering onduidelijk is zal dan ook niet bekent zijn of er sprake is van een hoge of lage conjunctuur.

Financiële haalbaarheid

Met de uitgangspunten geschetst zoals in de grondexploitatie is het voor de gemeente haalbaar om een positief saldo te behalen. Door de bovenplanse bijdrage zal de gemeente geen gemeentelijke bijdrage hoeven doen. Het is wel wenselijk dat alle risico’s worden gedekt door de gemeente met als gevolg dat het positieve saldo negatief kan worden. Het verwachte saldo zal een positieve zijn van 263.000 euro. Samen met het positieve resultaat van de Tonnenkade is het project in zijn geheel financieel haalbaar.