De tonnenkade is een van de deeluitwerkingen van het verbindingsplan. Voor deze deeluitwerking is een financieel kader geschetst waarin een nominale berekening van de kosten en opbrengsten wordt weergegeven. Naast de kosten en opbrengsten wordt er gekeken naar het programma en wordt verantwoord waarom de fasering in het financieel kader is weggelaten.

Programma

Nog voor er gekeken kan worden naar de kosten en opbrengsten moet het programma worden bepaald. Het programma bestaat uit woningbouw en overige functies. Er zullen geen losstaande kantoorruimten of maatschappelijke functies worden gerealiseerd. Wel wordt er bedrijfsruimte toegevoegd en behouden. Ook komt er ruimte voor commerciële detailhandel in de vorm van een vismarkt waar men alle specerijen, vis en andere producten voor de bereiding kan verkrijgen. 

Financieel resultaat

Het financieel resultaat is samen te vatten in de kosten, opbrengsten en het eindresultaat op prijspeil. De verwerving en het bouwrijp maken zijn de grootste kostenposten, dit is logisch in verband met de multifunctionele dijk. Daartegenover zijn de opbrengsten vooral te halen uit de woningbouw die boven op de dijk gebouwd gaan worden.

Kosten

Nu het programma duidelijk is kan worden bepaald welke kosten een gemeente moet maken voor de realisatie van het programma. De kosten worden onderverdeeld in verwerving, sloop, milieu & bodem, bouwrijp, woonrijp en planontwikkelingskosten. Enkele van de kosten die worden gemaakt worden in deze paragraaf toegelicht.

Verwerving

Er zijn twee verschillende kosten voor de verwerving. Bij de bestaande koelhuizen is het noodzakelijk de grond onder hun bedrijven wordt overgenomen. De opstal van deze bedrijven behoudt een plek in de nieuwe ontwikkeling. Daarom wordt er een koop – pacht systeem gehanteerd, bij dit systeem wordt zal de gemeente de grond voor 200 euro overkopen van bedrijven en deze vervolgens door middel van erfpacht ter waarde van 100 euro in 50 jaar per m2 weer uitgeven aan de bestaande bedrijven. De bedrijven die volgens de nieuwe visie geen plek in het plan krijgen zullen uitgekocht worden. Deze bedrijven zullen 1.200 euro per m2 meter krijgen bij minnelijke overhandiging. Mocht dit niet lukken dan zal er worden onteigend in het uiterste geval. In de risicoparagraaf voor het verbindingsplan is bepaald wat het risico hierop is en hoe daarmee wordt omgegaan.

Sloopkosten

Voor de sloopkosten is het belangrijk te weten dat niet alle panden die verwerft worden gesloopt worden. Bij de koelhuizen wordt een schil rond de bestaande bebouwing gebouwd waar het nieuwe maaiveld overheen wordt geplaatst. De panden van bedrijven die niet terugkeren zullen echter wel gesloopt worden en maken daarbij nieuwe ruimte voor vis gerelateerde bedrijven die gebruik maken van de haven. Ook bij de sloopkosten is het belangrijk te melden dat er een asbest risico is. Dit risico is aannemelijk en wordt daarom meegenomen in de sloopkosten. De totale sloopkosten zijn daardoor 34 euro per m2 bvo.

Milieu- bodem en nutsvoorzieningen

Doordat er sprake is van een inbreiding zal er geen nieuwe riolering aangelegd worden. De bestaande in en afvoer van drinkwater is toereikend voor de aanpassingen in het gebied. Wel kan er sprake zijn van een sanering. Voor de sanering is gerekend met een zware vervuiling. Deze is opgenomen in de grondexploitatie als een post onvoorzien. Dit houdt in dat deze post het risico kan dekken maar niet gegarandeerd uitgegeven wordt. Wanneer dat niet noodzakelijk is zal dit bedrag bij de winst of het verlies opgeteld mogen worden.

Bouwrijp maken

Voor het bouwrijp maken van de ruimte zijn enkele kosten die een belangrijk deel uitmaken van het plan. De meest invloedrijke kosten bestaat uit het bouwen van de balgstuw. Om tot de kosten van 3.400.000 euro te komen is gebruik gemaakt van het referentieproject Balgstuw Ramspol. Bij dit project is op grotere schaal een Balgstuw gerealiseerd. Om de projecten met elkaar te vergelijken is berekend wat de m3 balgstuw wordt bij Scheveningen haven en de kosten per m3 bij Ramspol. Daar zijn vervolgens 20% meerkosten overheen gekomen in verband met de functie. (zeewering in plaats van wering tegen het IJsselmeer). (TU delft)

Naast de Balgstuw is ook de fietsbrug een belangrijke kostenpost. Deze fietsbrug is flexibel en kan daardoor open en dicht. De kosten hiervoor bedragen ongeveer 1,2 miljoen euro. De laatste unieke post die in het bouwrijp maken wordt meegenomen is de compensatie voor projectontwikkelaars. Doordat de eerste twee verdiepingen van de bebouwing als dijk fungeren moeten deze versterkt worden. De gemeente betaald hierbij een bijdrage van 950.000 euro om de versterking te bekostigen. De realisatie van het tweede maaiveld dient als fundering voor de nieuwbouw erboven en valt daardoor onder de kosten die een projectontwikkelaar maakt.

Woonrijp maken

Voor het woonrijp maken zijn de kosten in de onderstaande tabel duidelijk. Deze kosten zijn verkregen met behulp van het bouwkostenkompas. Het is belangrijk te melden dat bij de aanleg van groen geen bomen worden meegenomen. Dit komt doordat er geen bomen kunnen groeien in de omstandigheden in de haven. Harde wind, zout water (Calcsoft bv, 2019)en beperkte groeiruimte maakt het onmogelijk voor bomen. Er wordt daarom gerekend met een basis van struiken en duingrassen. Dit past goed in de visie om de duinen te verbinden met de haven.

Planontwikkelingskosten

Tot slot wordt over het gehele plan nog eens 30 % van alle kosten meegenomen om alle gemeentelijke planontwikkelingskosten te dekken. Hieronder vallen alle personeelskosten die noodzakelijk zijn voor de realisatie. In de onderstaande afbeelding worden de kosten per post berekend weergegeven.

Opbrengsten

Naast de kosten zijn er ook opbrengsten. Deze opbrengsten komen voort uit drie deelposten, woningbouw, niet – woningbouw en bovenplanse opbrengsten. De eenheidsprijzen en bovenplanse opbrengsten zijn onderwerp van onderhandelingen en dienen slechts als indicatie.

Woningbouw

De woningbouw vormt daarvan de belangrijkste met bijna 21 miljoen euro. Hierbij wordt gerekend met m2 bvo waarbij 15 % sociaal, 15 % starters, 30 % midden en 30 % dure appartementen gerealiseerd gaan worden. Volgens het grondbeleid van de gemeente Den Haag is het mogelijk om de onderstaande grondprijzen hiervoor te hanteren. (Gemeente Den Haag, 2016)

Niet - woningbouw

Naast de woningbouw is er niet- woningbouw. Deze ruimten worden verdeeld in de bestaande visfunctie, een nieuwe commerciële permanente vismarkt, bedrijfsruimte voor het uitgroeien van de vissector en parkeerplaatsen, deze worden aangelegd en verhuurd aan bewoners en bezoekers door een commerciële organisatie. De opbrengsten hiervoor zijn bepaald door het grondbeleid van de gemeente. (Gemeente Den Haag, 2016) De opbrengsten van de vismarkt zijn net als de balgstuw gebaseerd op de opbrengsten van een referentieproject. Het referentieproject dat hiervoor is gebruikt is de markthal in Rotterdam. Bij deze markt wordt een huurprijs gehanteerd van 180 euro per m2 vvo, voor de vismarkt wordt daarom gerekend met 100 euro per m2 vvo. Met een bar van 8 % zal er ongeveer 2 miljoen geïnvesteerd kunnen worden.

Bovenplanse opbrengsten

Tot slot wordt er een bovenplanse bijdrage verwacht die zal worden gebruikt voor de realisatie van de multifunctionele dijk. De bijdrage is gebaseerd op de kosten die het waterschap zou moeten maken voor de meest eenvoudige optie. Het ophogen van de bestaande dijk met 3 meter. De bovenplanse bijdrage voor het waterschap wordt geschat op ongeveer 4 miljoen euro.

Fasering

Het verbindingsplan is gebaseerd op de visie Beschermd en Verbonden voor Scheveningen haven die een tijdsindicatie van nu tot 2040 heeft. Het is daarom niet vooraf bepaald wanneer de start van de bouw zal zijn. Dit biedt ruimte voor flexibiliteit maar zal enkele gevolgen voor de eindwaarde hebben. Er kan geen zinvolle uitspraak worden gedaan over de rente, inflatie en kostenstijgingen waardoor de fasering in dit stadium nog geen toegevoegde waarde heeft. De verwachting zal echter zijn dat de nominale waarde door een toekomstige fasering negatiever zal worden in de eindwaarde. Dit omdat de inflatie sterker is dan de rente, daarnaast is de economie een conjunctuur, als de fasering onduidelijk is zal dan ook niet bekent zijn of er sprake is van een hoge of lage conjunctuur.

Financiële haalbaarheid

Met de uitgangspunten zoals geschetst is het mogelijk voor de gemeente om een positieve grondexploitatie te draaien. In de onderstaande tabel wordt duidelijk dat er ongeveer 692.222 euro verdient kan worden mits de risico’s worden beperkt. Ook zal de fasering van het project leiden tot een lagere winstpotentie. Het gevolg hiervan zal zijn dat wellicht een klein verlies op deze deeluitwerking het uiteindelijke resultaat zal zijn.